L’étude notariale MyNot., experte en droit immobilier en Belgique, vous éclaire sur la fiscalité de l’apport d’un immeuble en société. Anticipez les coûts, évitez les pièges et sécurisez votre opération.

Apporter un immeuble dans sa société : Bon plan fiscal ou piège coûteux ?

Vous envisagez de transférer un bien immobilier de votre patrimoine privé vers votre société ? Que ce soit pour consolider vos actifs ou préparer une succession, cette opération, appelée "apport en société", ne doit pas être prise à la légère. Si la fiscalité peut sembler attrayante au premier abord, elle cache des subtilités importantes selon votre profil et la nature du bien.

Décryptage des règles belges pour éviter les mauvaises surprises.

La règle d'or : le "taux zéro" (mais pas toujours)

Commençons par la bonne nouvelle. Depuis le 1er janvier 2006, le principe général est que les apports en société sont soumis à un droit d'enregistrement de 0 % (le droit d'apport). En pratique, cela signifie que l'opération ne coûte souvent que le droit fixe général (actuellement 50 €), plus les frais de notaire.

Ce régime très favorable s'applique principalement :

• Aux apports réalisés par des personnes morales (une société apporte un immeuble à une autre société).
• Aux apports réalisés par des personnes physiques, pour autant que l'immeuble ne soit pas destiné à l'habitation (ex: un entrepôt, des bureaux, un terrain non à bâtir).

Le piège n°1 : L'habitation apportée par un particulier

C'est ici que la vigilance est de mise. Pour éviter les abus, le législateur a prévu une exception majeure. Si vous êtes une personne physique et que vous apportez un immeuble situé en Belgique qui est affecté ou destiné, totalement ou partiellement, à l'habitation, vous ne bénéficiez pas du taux de 0 %.

Dans ce cas, l'opération est taxée comme une vente classique. Vous devrez payer des droits d'enregistrement au taux plein, soit généralement 12,5 % (Région wallonne et Bruxelles) ou 10 % (Région flamande) sur la valeur du bien. Notez que la notion d'habitation est large : un bâtiment délabré mais destiné à devenir un logement sera aussi taxé au taux fort.

Le piège n°2 : L'apport "mixte" (attention aux dettes !)

C'est le point le plus souvent oublié. Un apport peut être rémunéré de deux façons :

1. Par des actions ou parts de la société (apport pur).
2. Par la reprise de dettes (la société s'engage à rembourser votre crédit hypothécaire restant).

Si la société reprend votre dette, on parle d'apport mixte. La partie rémunérée par des actions bénéficie du régime favorable (0 %), mais la partie correspondant à la dette reprise est considérée comme une vente.

Exemple : Vous apportez un bureau (non-résidentiel) de 300.000 € à votre société. La société reprend votre crédit de 100.000 € et vous donne des actions pour les 200.000 € restants.

• Sur les 200.000 € (actions) : 0 % de taxes.
• Sur les 100.000 € (dette) : 12,5 % ou 10 % de droits de vente seront dus.

Le cas particulier du neuf

Si vous apportez un bâtiment neuf (au sens de la TVA), l'opération peut, sous certaines conditions, être soumise à la TVA (21 %) plutôt qu'aux droits d'enregistrement. Cela peut être intéressant pour récupérer la TVA, mais demande une analyse précise.

En résumé, l'apport en société n'est pas une opération neutre. Si l'apport de locaux professionnels "purs" sans dettes est fiscalement indolore (0 %), l'apport d'une habitation ou d'un bien grevé d'un emprunt peut déclencher une imposition immédiate et lourde. Avant de signer, consultez votre notaire ou conseiller fiscal pour chiffrer précisément le coût de l'opération.

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