MyNot., expert en droit immobilier en Belgique, accompagne les propriétaires de biens à l’étranger. Nous sécurisons votre situation fiscale et vos obligations déclaratives. Objectif : éviter sanctions et erreurs coûteuses.

Propriétaire d'un immeuble à l'étranger : Avez-vous déclaré votre bien au fisc belge ?

Posséder une seconde résidence en Espagne, un appartement en France ou un chalet en Suisse est un rêve pour de nombreux Belges. Cependant, depuis 2021, ce rêve s'accompagne d'une formalité administrative incontournable : l'obligation de déclarer ce bien à l'administration fiscale belge pour qu'un revenu cadastral (RC) lui soit attribué.

Pourquoi cette nouveauté ? Quelles sont vos obligations et que risquez-vous en cas d'oubli ? Voici tout ce qu'il faut savoir pour rester en ordre avec le fisc.

Pourquoi un revenu cadastral pour un bien étranger ?

Pendant longtemps, la fiscalité belge traitait différemment les immeubles situés en Belgique et ceux situés à l'étranger. Pour un bien en Belgique, l'impôt est calculé sur une base forfaitaire (le fameux revenu cadastral), souvent bien inférieure à la réalité. Pour un bien à l'étranger, le fisc se basait sur la valeur locative réelle ou le loyer réel, ce qui aboutissait souvent à une taxation plus lourde.

La Cour de justice de l'Union européenne a jugé ce système discriminatoire et a condamné la Belgique à plusieurs reprises,. Pour se mettre en conformité, la Belgique a adopté une loi en février 2021 : désormais, un revenu cadastral doit être déterminé pour tout bien immobilier détenu par un résident belge, qu'il soit situé à Knokke ou à Saint-Tropez,.

Concrètement, à quoi cela sert-il ?

L'établissement de ce RC a une utilité fiscale majeure. Il permet de mettre sur un pied d'égalité les biens belges et étrangers dans votre déclaration d'impôt (IPP).

• Une base imposable souvent plus favorable : Au lieu de déclarer la valeur locative réelle (souvent élevée), vous déclarez désormais ce RC. Même si le bien est situé à l'étranger, la base imposable sera calculée selon les règles forfaitaires belges ;
• Attention à la "réserve de progressivité" : Dans la plupart des cas, si le bien est situé dans un pays avec lequel la Belgique a une convention fiscale (France, Espagne, Italie...), ce revenu ne sera pas taxé deux fois. Il sera exonéré en Belgique, mais il entrera en compte pour déterminer le taux d'imposition applicable à vos autres revenus (salaires, pensions).

Vos obligations de déclaration : les délais à respecter

Pour que l'administration puisse fixer ce RC, c'est à vous de faire le premier pas.

1. Vous achetez un nouveau bien : Si vous acquérez un droit réel (propriété, usufruit, etc.) sur un immeuble à l'étranger, vous devez le déclarer spontanément à l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale. Vous disposez d'un délai de 4 mois suivant l'acquisition ;
2. Vous vendez ou transformez le bien : De la même manière, si vous revendez le bien ou si vous effectuez des travaux qui modifient notablement sa valeur (agrandissement, rénovation lourde), vous devez le signaler.

La déclaration peut se faire très simplement via le portail MyMinfin, par e-mail ou par courrier. Il vous sera généralement demandé la valeur vénale du bien (le prix d'achat) ou sa surface, afin que l'administration puisse calculer le RC (souvent en appliquant un facteur de correction à la valeur actuelle pour revenir à la valeur de 1975).

Et si je ne déclare pas ? Les sanctions

L'oubli ou le refus de déclarer peut coûter cher. La loi a prévu des amendes administratives dissuasives. En cas de défaut de déclaration, vous risquez une amende allant de 250 € à 3.000 €.

En résumé, si vous devenez propriétaire hors de nos frontières, n'oubliez pas que votre nouvelle acquisition doit aussi exister aux yeux du cadastre belge. Cette démarche, bien que contraignante, permet souvent d'alléger la pression fiscale comparée à l'ancien système basé sur les loyers réels.

Envie d’en savoir plus sur la déclaration de bien à l’étranger en Belgique ?

Si vous souhaitez un complément d’informations ou des précisions sur la déclaration de bien à l’étranger en Belgique, n’hésitez pas à contacter notre équipe de juristes.