L’étude notariale MyNot. à Grez-Doiceau vous explique la notion d’immeuble par incorporation en Belgique, essentielle pour déterminer ce qui fait partie intégrante d’un bien immobilier.

Immeuble par incorporation : quand un bien meuble devient juridiquement immeuble

En droit belge, la notion d’immeuble par incorporation peut, de prime abord, apparaître comme une construction juridique abstraite, voire ésotérique. Elle renvoie pourtant à une réalité très concrète : celle de tout élément qui, bien que mobilier à l’origine, devient juridiquement immeuble dès lors qu’il est fixé à un bâtiment ou à un terrain de manière suffisamment stable et durable.

Depuis l’entrée en vigueur, le 1^er septembre 2021, du Livre 3 du Code civil, le législateur a entrepris de clarifier cette notion, dans un souci de sécurité juridique et de prévisibilité. Ainsi, l’article 3.47 consacre désormais la figure de l’immeuble par incorporation, en la rattachant au concept plus général de « composante inhérente », défini à l’article 3.8, §2 comme tout élément nécessaire d’un bien, dont la séparation altérerait de manière significative sa substance physique ou fonctionnelle.

Malgré cette tentative de rationalisation, ladite qualification juridique ne se départit pas de la part d’abstraction qui la caractérise. À titre d’illustration, un luminaire fixé à un mur par de simples clous, mais non encastré, doit-il être considéré comme un meuble ou comme un immeuble par incorporation ? Les réponses peuvent diverger. Certains juges se fonderont sur l’intention du propriétaire de maintenir durablement le luminaire dans l’immeuble, tandis que d’autres privilégieront un critère matériel ou fonctionnel, estimant que l’objet conserve son caractère mobilier en raison de sa mobilité.

Comment reconnaitre la qualité d’immeubles par incorporation ?

Cela étant, la littérature juridique comme la jurisprudence s’accordent à reconnaître la qualité d’immeubles par incorporation aux éléments suivants :

• les constructions ancrées dans le sol (Ex : maisons ou appartements) ;
• les éléments ne pouvant être déplacés sans détériorer l’immeuble auquel ils sont attachés (Ex : tuyaux de chauffage encastrés dans un mur) ;
• les compléments naturels et nécessaires d’objets eux-mêmes incorporés (Ex : la chaudière et les radiateurs, en tant que compléments d’un réseau de chauffage intégré).

Cette distinction, loin d’être purement théorique, emporte des conséquences juridiques et pratiques importantes. Lors d’une vente immobilière, par exemple, l’acquéreur peut légitimement s’attendre à ce que tous les éléments incorporés soient inclus dans la transaction, sauf clause contraire. L’enjeu est d’éviter tout malentendu – voire contentieux – concernant, entre autres, la cuisine équipée, le système d’alarme ou encore la pompe à chaleur.

De même, en matière de sûretés, la loi hypothécaire prévoit que l’hypothèque grevant un immeuble s’étend également aux accessoires réputés immeubles par le jeu de cette fiction juridique.

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