L’association notariale MyNot, à Grez-Doiceau, vous éclaire sur les servitudes. Ces droits réels peuvent affecter l’usage ou la valeur d’un bien. Découvrez comment sécuriser votre achat.

Acheter un immeuble grevé d’une servitude : piège ou opportunité ?

Un voisin traverse régulièrement votre jardin pour atteindre son garage ? Ou, au contraire, vous avez le droit d’emprunter le sentier qui longe sa propriété ? Il s’agit peut-être d’une servitude. Mais concrètement, de quoi parle-t-on ?

Une servitude est un droit réel immobilier permettant au propriétaire d’un terrain (dénommé “fonds dominant”) d’accomplir certains actes d’usage sur un terrain voisin (le “fonds servant”), ou, inversement, d’obliger ce voisin à ne pas poser d’actes qui pourraient entraver l’exercice de son droit. Contrairement à un bail ou à un prêt, une servitude est assortie d’un droit de suite, ce qui signifie qu’elle se transmet en cas de vente du bien grevé ou de décès du propriétaire. Cela signifie que la servitude continue à exister et s’appliquer indépendamment des changements de propriétaires des immeubles concernés.

Une servitude peut naître de plusieurs manières :

• Par la loi, telles les servitudes légales de passage pour un terrain enclavé (voir l’exemple ci-dessous) ;
• Par un accord écrit entre deux propriétaires ;
• Par l’usage prolongé qui en est fait de bonne foi depuis plus de 10 ans (ou 30 ans sinon) ;
• Par « destination du propriétaire », c’est-à-dire lorsqu’un propriétaire divise son terrain en deux lots et crée un lien de dépendance entre ceux-ci.

Dans la logique inverse, une servitude peut s’éteindre :

• Par un accord entre les propriétaires ;
• Lorsque les deux terrains sont réunis entre les mains de la même personne ;
• Si elle n’a pas été utilisée depuis 30 ans au moins ;
• Lorsqu’elle n’a plus d’utilité.

Quelques exemples de servitudes en Belgique

Illustrons ce mécanisme par un exemple concret : vous achetez une maison à l’arrière d’un lotissement sans accès direct à la voie publique. Votre fonds se trouve ainsi enclavé. Heureusement, dans pareille situation, la loi vous accorde un droit de passage sur un terrain voisin. Comme susmentionné, même si votre voisin vend un jour sa propriété, le nouveau propriétaire devra respecter votre droit de passage.

D’autres exemples de servitudes sont également fréquents en pratique :

1. La « servitude d’égout des toits» qui oblige un propriétaire à tolérer que les eaux de pluie du toit du bâtiment voisin s’écoulent sur son terrain ;
2. La « servitude de vue ou de jour» encadre les vues directes (fenêtres) ou indirectes (jours) sur la propriété voisine ;
3. La « servitude d’égouttage» vise à autoriser le passage d’un conduit d’eau à travers une propriété voisine ;
4. La « servitude de non-construction» interdit au propriétaire du fonds servant de construire au-delà d’une certaine hauteur, ou dans une certaine zone, afin de préserver la vue, l’ensoleillement ou l’esthétique du fonds dominant.

Envie d’en savoir plus sur les servitudes avant l’achat d’un bien immobilier en Belgique ?

Si vous souhaitez un complément d’informations ou des précisions sur les servitudes en Belgique, n’hésitez pas à contacter notre équipe de juristes.