Le statut de marchand de biens permet, sous conditions strictes, de réduire fortement les droits d’enregistrement. MyNot., expert en droit immobilier en Belgique, vous accompagne dans l’analyse fiscale et juridique de vos opérations immobilières. Objectif : sécuriser l’avantage et éviter les redressements.

Le statut de marchand de biens : un régime fiscal attractif, mais strictement encadré

Le terme « marchand de biens » est fréquemment utilisé dans le secteur immobilier, mais il recouvre en droit belge une notion bien précise, principalement définie par le Code des droits d’enregistrement et les législations régionales. Ce statut permet, sous conditions, de bénéficier de taux d’imposition fortement réduits lors de l’acquisition d’immeubles destinés à être revendus. Il s’agit toutefois d’un régime d’exception, étroitement surveillé par les administrations fiscales.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

En droit fiscal belge, le marchand de biens est une personne (physique ou morale) qui acquiert habituellement des immeubles dans l’intention de les revendre, à bref ou moyen terme, dans une logique professionnelle.

Trois éléments sont essentiels :

• une activité habituelle (et non occasionnelle) ;
• une intention de revente existant dès l’acquisition ;
• une démarche économique (recherche de marge, rotation d’actifs).

Ce statut est donc fondé sur la réalité économique des opérations, et non sur une simple déclaration d’intention.

Pourquoi ce statut est-il fiscalement intéressant ?

Le principal avantage réside dans l’application, sous conditions, d’un droit d’enregistrement réduit lors de l’achat d’immeubles destinés à la revente.

Au lieu des droits ordinaires (12,5 % en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale, 12 % en Région flamande), le marchand de biens peut, dans certaines hypothèses, bénéficier d’un taux réduit, à savoir un taux de 4 % en Flandre, 5 % en Wallonie et 8 % à Bruxelles.

En contrepartie, la revente ultérieure est en principe soumise aux droits d’enregistrement normaux chez l’acquéreur final.

Conditions générales pour bénéficier du régime

Même si les règles exactes diffèrent selon les Régions, plusieurs exigences communes se dégagent :

1. Inscription préalable : le marchand de biens doit être reconnu comme tel par l’administration fiscale compétente (par exemple le SPF Finances ou les administrations régionales) ;
2. Engagement de revente dans un délai déterminé : le bien acquis doit être revendu dans un délai légal (souvent de l’ordre de 5 ans) ;
3. Affectation professionnelle : l’immeuble ne peut pas être occupé à titre personnel durablement ;
4. Tenue d’une comptabilité adaptée : les opérations doivent apparaître comme une véritable activité économique.

À défaut de respect de ces conditions, l’avantage fiscal peut être récupéré avec intérêts et amendes.

Spécificités régionales

Les spécificités du statut du marchand de biens diffèrent selon la région.

Région wallonne

Le régime du marchand de biens est maintenu avec des conditions strictes, notamment en matière d’engagement de revente et de contrôle de l’activité réelle. L’administration wallonne vérifie attentivement le caractère habituel des opérations.

Région flamande

La Flandre a profondément réformé ses droits d’enregistrement. Le régime du marchand de biens subsiste, mais dans un cadre plus restrictif, sous le contrôle de la Vlaamse Belastingdienst, avec une attention particulière portée à la preuve de l’intention de revente.

Région de Bruxelles-Capitale

Le mécanisme existe également, sous supervision de Bruxelles Fiscalité, avec des exigences comparables à la Wallonie, mais des modalités propres en matière d’agrément et de suivi.

Autres avantages fiscaux indirects

Outre les droits d’enregistrement réduits, le statut de marchand de biens peut :

• faciliter l’application de certains régimes TVA sur des immeubles neufs ou rénovés ;
• permettre une optimisation de la taxation des plus-values dans un cadre professionnel ;
• autoriser la déduction de frais liés aux acquisitions et aux travaux.

Ces aspects doivent cependant être analysés au cas par cas.

Points d’attention majeurs

Il existe cependant quelques points d’attention majeurs auxquels il est important de penser :

• Le statut ne s’improvise pas : une seule opération isolée ne suffit généralement pas ;
• Les contrôles sont fréquents et approfondis ;
• Une planification imprécise peut conduire à la perte de l’avantage et à un surcoût important.

En résumé, le statut de marchand de biens constitue un outil fiscal puissant pour les professionnels de l’immobilier, mais il repose sur une logique claire : favoriser l’activité économique réelle, pas la spéculation occasionnelle. Avant toute opération, un examen préalable de la structure, des objectifs et des contraintes régionales est indispensable afin de sécuriser l’accès au régime et d’éviter toute mauvaise surprise.

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