Extension, véranda, piscine ou changement d'affectation : avant de lancer vos travaux immobiliers, vérifiez s'ils exigent un permis d'urbanisme. Les notaires de l'étude MyNot, à Grez-Doiceau, vous éclairent sur les règles du CoDT pour sécuriser votre projet et la valeur de votre bien.

Un permis d’urbanisme est-il nécessaire pour vos travaux d’immobilier en Wallonie ?

Le printemps et l’été donnent souvent des envies de rénovation, d’extension ou d’aménagement de son habitation. Toutefois, en Wallonie, la liberté de bâtir est encadrée. Avant de sortir la pelleteuse ou de signer un devis d’entrepreneur, une question fondamentale se pose : vos travaux nécessitent-ils un permis d’urbanisme ? Omettre cette étape peut transformer votre projet de rêve en cauchemar juridique, assorti d’amendes ou d’ordres de démolition.

La réponse à cette question n’est pas toujours évidente. Certains travaux nécessitent effectivement une autorisation préalable, tandis que d’autres en sont dispensés, parfois à certaines conditions. Entre les travaux soumis à permis, ceux qui bénéficient d’une procédure simplifiée et ceux qui sont totalement dispensés, il n’est donc pas toujours facile de s’y retrouver.

Le Code du développement territorial (ci-après abrégé « CoDT ») fixe les règles applicables en la matière. Mais, dans la pratique, plusieurs questions essentielles demeurent : quels sont les travaux envisagés, où seront-ils réalisés et quelles sont leurs caractéristiques ?

La règle générale : certains travaux nécessitent un permis préalable

En Région wallonne, le CoDT pose un principe très clair : tous les travaux ayant un impact sur l’environnement, l’urbanisme ou la stabilité d’un bâtiment requièrent une autorisation préalable. Le permis d’urbanisme est ainsi obligatoire dès que vous entreprenez des actes et travaux qui modifient l’utilisation du sol ou la structure d’une construction.

Parmi les principaux cas où le permis est obligatoire figurent notamment :

• Les constructions neuves : bâtir une maison, un immeuble ou un entrepôt.
• Les extensions significatives : ajouter une annexe, construire un garage attenant ou créer une véranda de grande taille.
• Les modifications de volume : rehausser une toiture pour aménager des combles ou y intégrer de grandes lucarnes.
• Le changement de destination du bien : transformer une grange agricole en habitation ou un rez-de-chaussée commercial en appartement.
• Les modifications du relief du sol : réaliser des remblais ou des déblais importants qui modifient le profil naturel de votre terrain.
• Des hypothèses spécifiques: abattre un arbre ou arbuste remarquable, supprimer un mur porteur, démolir une construction ou encore placer certaines enseignes ou certains dispositifs de publicité.

Cette liste n’est toutefois qu’exemplative ; le CoDT, en son article D.IV.4., prévoit également d’autres hypothèses particulières.

La règle à retenir est donc simple : lorsqu’un projet entre dans une catégorie soumise à permis, celui-ci doit être obtenu avant le début des travaux. Mais cette règle connaît de nombreuses exceptions.

Les exceptions : dispenses et procédures simplifiées

Heureusement, le législateur wallon a prévu des exceptions pour alléger la bureaucratie des « petits travaux ». Le CoDT classe ainsi les projets en trois catégories distinctes :

1. Le projet est dispensé de permis

Dans ce cas de figure, aucune démarche administrative n’est nécessaire avant de débuter les travaux de construction, de rénovation ou d’extension. Il est toutefois nécessaire de respecter certaines règles en matière de superficie maximale ou de distance par rapport à la limite de propriété.

Citons notamment, parmi les exemples de travaux pouvant bénéficier d’une dispense :

• la construction d’une piscine extérieure d’une superficie maximale de 75 m²;
• la construction d’une véranda d’une superficie maximale de 40 m²;
• la construction d’un abri de jardin d’une superficie maximale de 20 m²;
• la construction d’un carport d’une superficie maximale de 40 m².

Outre ces exigences en matière de superficie maximale, d’autres conditions doivent être rencontrées en vue de bénéficier d’une dispense, lesquelles sont énoncées à l’article R.IV.1-1 du CoDT.

Une dispense ne signifie toutefois pas que ces éléments peuvent être construits n’importe où et dans n’importe quelles conditions. Les caractéristiques du projet, son implantation, la situation du terrain ou encore les règles applicables localement peuvent avoir une incidence. La prudence est donc de mise : une dispense de permis n’est jamais synonyme d’absence totale de règles urbanistiques.

2. Le projet est soumis à permis, mais bénéficie d’une procédure simplifiée

Ici, un permis reste nécessaire, mais certaines formalités peuvent être allégées. Dans certains cas, l’intervention d’un architecte ou l’avis préalable du fonctionnaire délégué ne sont notamment pas requis.

Par exemple, selon la configuration concrète du projet envisagé, il pourrait s’agir de poser des panneaux photovoltaïques au sol, ou de créer une petite extension en ossature bois ne modifiant pas les murs porteurs de votre maison principale.

3. Le projet est soumis à la procédure ordinaire

Dans pareille hypothèse, une demande de permis doit être introduite auprès de l’autorité compétente, avec les documents et plans requis. L’intervention d’un architecte est également obligatoire pour certains travaux.

Quelle autorité est compétente pour délivrer un permis d’urbanisme en Région wallonne ?

L’article D.IV.14 du CoDT investit le collège communal de la commune sur le territoire de laquelle le projet est situé de la compétence de statuer sur les demandes de permis d’urbanisme.

Quel est le délai pour l’obtention d’un permis d’urbanisme en Wallonie ?

Le collège communal commence par vérifier si le dossier de demande est complet. Deux hypothèses doivent ainsi être distinguées :

• si la demande est complète, il envoie un accusé de réception au demandeur;
• en revanche, si la demande est incomplète, il adresse au demandeur, par envoi, un relevé des pièces manquantes et précise que la procédure recommence à dater de leur réception.

Conformément au prescrit de l’article D.IV.33 du CoDT, le collège communal dispose de 30 jours pour effectuer l’une de ces deux actions.

Une fois le dossier déclaré complet, le collège communal dispose d’un délai déterminé pour statuer sur la demande de permis d’urbanisme. L’article D.IV.46 du CoDT prévoit trois délais différents, en fonction de la nature et de la complexité du projet :

• 30 jours pour les demandes les plus simples ;
• 75 jours lorsque :
  • soit la demande requiert des mesures particulières de publicité;
  • soit l’avis d’instances consultatives est sollicité;
  • soit l’avis facultatif du fonctionnaire délégué est sollicité ou que l’avis du fonctionnaire délégué est obligatoire;
• 115 jours pour les dossiers les plus complexes, c’est-à-dire lorsque l’avis facultatif du fonctionnaire délégué est sollicité ou que l’avis du fonctionnaire délégué est obligatoire et que :
  • soit la demande requiert des mesures particulières de publicité;
  • soit l’avis d’instances consultatives est sollicité.

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Si vous souhaitez un complément d’informations ou des précisions le permis d’urbanisme en Wallonie, n’hésitez pas à contacter notre équipe de juristes.