L’étude notariale MyNot., experte en droit immobilier à Grez-Doiceau, vous accompagne dans la compréhension et la mise en place des droits réels d’usage tels que l’usufruit, l’emphytéose et la superficie, des outils essentiels en planification patrimoniale et en gestion immobilière.

Usufruit, emphytéose et superficie : quel droit pour quel usage ?

Depuis l’entrée en vigueur, en septembre 2021, du Livre 3 du Code civil, le droit des biens a été profondément remanié dans une optique de modernisation. Cette réforme ambitieuse visait notamment à clarifier des notions juridiques parfois obscures et à les adapter aux exigences et pratiques contemporaines.

Parmi les modifications introduites, celles relatives aux droits réels d’usage que sont l’usufruit, l’emphytéose et la superficie méritent une attention particulière, compte tenu de la fréquence avec laquelle ces droits sont usités. En effet, bien que tous permettent à une personne d’utiliser ou d’exploiter un bien appartenant à autrui, chacun répond à une logique propre.

Qu’est-ce que le droit réel d’usufruit ?

L’usufruit, tout d’abord, confère à son titulaire – l’usufruitier – le droit d’user du bien grevé et d’en percevoir les fruits (tels les loyers), sans pour autant en détenir la propriété, laquelle revient à une autre personne, le nu-propriétaire. Lorsqu’il est consenti à une personne physique, ce droit est souvent viager dans le sens où il s’éteint par le décès de cette dernière. En revanche, lorsqu’il bénéficie à une personne morale, sa durée est limitée à 99 ans. L’usufruitier est tenu d’exercer ses prérogatives de manière prudente et raisonnable, en conformité avec la destination normale du bien. Il est, en outre, soumis à une obligation de restitution à l’extinction de son droit.

En pratique, ce mécanisme est fréquemment utilisé dans le cadre de donations immobilières avec réserve d’usufruit, où les parents transmettent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants, tout en conservant l’usage et la jouissance de celui-ci jusqu’à leur décès. Ce montage suscite un intérêt marqué en matière de planification patrimoniale, car les droits de donation sont sensiblement inférieurs à ceux applicables à une succession.

Qu’est-ce que le droit réel d’emphytéose ?

L’emphytéose, de son côté, est un droit de jouissance plus étendu encore. Elle permet à son titulaire – l’emphytéote – d’user pleinement d’un immeuble pendant une durée comprise entre 15 et 99 ans, sauf exception. La distinction majeure entre le droit d’usufruit et le droit d’emphytéose réside dans la latitude conférée à l’emphytéote, lequel dispose, sauf stipulation contraire, de la faculté de modifier la destination de l’immeuble grevé, ceci lui conférant une plus grande autonomie dans sa gestion et son exploitation. Contrairement à l’ancien régime, la réforme susmentionnée a supprimé l’obligation de verser une redevance périodique, dénommée canon, rendant ce droit plus accessible. L’emphytéose est souvent utilisée dans un cadre immobilier ou institutionnel, par exemple pour permettre à une entreprise ou une ASBL d’exploiter un terrain sans en acquérir la pleine propriété.

Qu’est-ce que le droit réel de superficie ?

Le droit de superficie, enfin, autorise une personne – le superficiaire – à ériger des constructions sur ou sous un fonds appartenant à un tiers dénommé tréfoncier. Ce droit, qui peut dorénavant être consenti pour une période allant jusqu’à 99 ans (sauf hypothèses de perpétuité), permet de dissocier la propriété du sol de celle des ouvrages. On le retrouve notamment dans les projets immobiliers complexes (Ex : parkings souterrains), de copropriétés ou d’installations énergétiques (Ex : éoliennes).

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