La clause d’accroissement permet d’organiser le sort d’un bien acquis à deux. MyNot., expert en droit immobilier en Belgique, vous conseille sur ses effets civils et fiscaux. Objectif : protéger le survivant et sécuriser la transmission.

La clause d’accroissement dans une acquisition immobilière : outil de transmission discret et efficace

Lorsqu’un bien immobilier est acheté, neuf ou d’occasion, par deux personnes (partenaires, concubins, amis, associés…), on pense spontanément à l’indivision classique : chacun possède une quote-part, qui entrera dans sa succession à son décès.
Le droit belge offre toutefois une alternative plus sophistiquée : la clause d’accroissement, parfois appelée “tontine”. Bien utilisée, elle permet d’organiser à l’avance le sort du bien au décès de l’un des coacquéreurs, avec des effets civils et fiscaux spécifiques.

La clause d’accroissement est une convention insérée dans l’acte d’achat par laquelle les coacquéreurs conviennent que, au décès de l’un d’eux, sa part n’entrera pas dans sa succession, mais accroîtra directement au profit du survivant.

On raisonne juridiquement comme si :

• chacun avait, dès l’origine, accepté le principe qu’il pourrait perdre sa part,
• et que le survivant est réputé propriétaire de l’ensemble par l’effet du contrat, et non par héritage.

Sur le plan civil, la clause d’accroissement permet :

• d’éviter une indivision successorale avec les héritiers du premier décédé ;
• d’assurer au survivant la pleine maîtrise du bien ;
• de neutraliser le besoin de testament pour ce bien précis.

Elle constitue donc un outil de protection du survivant, particulièrement utile lorsque les coacquéreurs ne sont pas mariés.

Si la clause d’accroissement est valablement qualifiée de convention à caractère onéreux, le transfert de la part du défunt vers le survivant est soumis aux droits d’enregistrement (en principe 12 % ou 12,5 % selon la Région), et non aux droits de succession.

Dans de nombreuses situations, cette substitution est fiscalement avantageuse, surtout lorsque les parties ne sont pas parentes proches.

Pour bénéficier de ce régime, la clause doit répondre à plusieurs critères dégagés par la pratique et la jurisprudence :

a) Aléa réel

Au moment de l’achat, on ne peut pas savoir qui décédera en premier.
La clause ne peut pas être conçue pour avantager manifestement une personne déjà gravement malade ou très âgée.

b) Équivalence économique

Chaque acquéreur doit investir de manière équivalente (ou proportionnée) dans le bien.
Si l’un paie presque tout et l’autre presque rien, l’administration risque de requalifier l’opération en libéralité déguisée.

A quels types d’acquéreurs convient cette clause ?

La clause d’accroissement convient aux :

• Cohabitants de fait ou partenaires non mariés ;
• Cohabitants légaux souhaitant une protection plus forte que celle offerte par la loi ;
• Personnes sans lien familial qui achètent ensemble.

En revanche, pour des époux, l’intérêt est souvent plus limité : le droit successoral entre conjoints (usufruit, réserve, exonérations ou réductions selon Régions) offre déjà un cadre protecteur. La clause d’accroissement peut même parfois rigidifier inutilement la situation.

La pratique notariale permet d’affiner la clause, par exemple :

• Clause optionnelle : le survivant peut choisir d’activer ou non l’accroissement.
• Accroissement limité à l’usufruit : utile si les parties ont des enfants et souhaitent préserver leurs droits.
• Accroissement en pleine propriété uniquement en l’absence de descendants.

Cette modularité renforce l’intérêt de l’outil.

Exemple concret

Deux partenaires non mariés achètent une maison 400.000 €, chacun pour moitié.

Ils insèrent une clause d’accroissement stipulant que, au décès du premier, sa moitié reviendra automatiquement au survivant.

Dix ans plus tard, l’un décède.

• Sa moitié n’entre pas dans sa succession.
• Le survivant devient plein propriétaire.
• Il paie des droits d’enregistrement sur la moitié accrue, mais pas de droits de succession.

Sans clause, la moitié du défunt irait à ses héritiers, avec risque d’indivision et taxation successorale. La clause d’accroissement est ainsi un outil puissant de planification immobilière, combinant protection du survivant et optimisation fiscale.

Envie d’en savoir plus sur la clause d’accroissement en Belgique ?

Si vous souhaitez un complément d’informations ou des précisions sur la clause d’accroissement en Belgique, n’hésitez pas à contacter notre équipe de juristes.